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Immobilier:les nouvelles règles fiscales pour les vendeurs et les acheteurs

Source : Capital.fr  du 23/09/13

 Acheteurs et vendeurs de biens immobiliers ne vont pas bénéficier des mêmes
largesses de la part du fisc l’an prochain. Si les propriétaires de résidences
secondaires et autres logements locatifs peuvent profiter d’un régime
d’imposition favorable sur les plus-values durant un an, les vendeurs de
terrains à bâtir devraient probablement être taxés plein pot à compter du 1er
janvier 2014. De leur côté, les acheteurs devront supporter le relèvement des
droits de mutations. Voici l’impact de ces différentes mesures.

 

> Plus-values immobilières : une fenêtre de tir d’un an pour
bénéficier de cadeaux fiscaux

Pas de doute : les propriétaires de résidences secondaires et de biens
mis en location sont les grands gagnants des derniers arbitrages fiscaux en
matière d’immobilier.

Les plus-values réalisées sur la cession de biens autres que résidences
principales (qui elles ne sont pas imposées) restent taxées à 19%. Toutefois,
depuis le 1er septembre les abattements pour durée de détention sont passés à
6% par an à partir de la 6ème année de détention, puis à 4% la 22ème année pour
aboutir à une exonération au terme de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

Un barème d’abattement spécifique a aussi été mis en place pour les
prélèvements sociaux (15,5%) : à compter de la 6ème année de détention,
l’assiette imposable est ainsi réduite de 1,65% par an, puis de 1,60% la 22ème
année et de 9% par an à partir de la 23ème année. Ce qui conduit à une
exonération totale au terme de 30 ans.

Ce n’est pas tout : en plus des abattements pour durée de détention,
les propriétaires qui vendent leur bien entre le 1er septembre 2013 et le 31
août 2014 bénéficient désormais d’un abattement exceptionnel de 25%.

Dernier cadeau, non négligeable : la surtaxe de 2 à 6% appliquée sur
les plus-values supérieures à 50.000 euros est allégée pour les toutes les
personnes détenant une bien en indivision (mariés, pacsés, concubins,
propriétaires séparés…). Le seuil de 50.000 euros est en effet évalué à hauteur
de la quote-part détenue par chacun : ainsi un couple vendant un bien
qu’il détenait en communauté avec une plus-value de 90.000 euros ne paiera pas
de surtaxe, car leur quote-part est égale à 45.000 euros.

Pour mesurer l’impact de cette batterie de nouvelles mesures, nous avons
pris l’exemple d’un logement acheté 200.000 euros au 1er septembre 2003 et que
l’on souhaite actuellement revendre 350.000 euros. Avec l’aide du cabinet Cyrus
Conseil, nous avons calculé ce que notre propriétaire doit alors régler au
fisc, puis mesuré l’économie réalisée par rapport à ce qu’il aurait dû payer
avant le 1er septembre.

Au final, le montant total de l’impôt dû s’élève à : 22.532 euros (dont
10.474 d’impôt sur le revenu + 11.199 de prélèvements sociaux et 859 euros de
surtaxe).

Sans l’application du nouveau barème pour durée de détention, et surtout
sans la mise en place de l’abattement exceptionnel de 25%, notre vendeur aurait
dû verser 34.493 euros au fisc.

Grâce à la nouvelle fiscalité sur les plus-values, il réalise donc une
économie de 34.493 – 22.532 = 11.961 euros. Soit un gain de 34,7%.




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